先週、著名な不動産アナリストのセミナーに参加して参りましたので、ホットな専門家の今年の不動産市況の予測を紹介したいと思います。

① 今年の不動産は全体的に下がる傾向です。その理由としまして、不動産需給バランスが崩れ、不動産の在庫が多くなってきているからです。特に住戸系はその傾向が顕著です。

② 銀行からの住宅ローンが下りにくくなる傾向です。2018年は銀行からのローンや融資の審査（収入、勤続年数、勤務先、預貯金等の資産、家族構成、既存ローンの有無等）が厳しくなり、つまり借りたい人の選別が厳しくなり、今までローンの審査が通っていたケースもこれからは融資が下りなくなる可能性が大です。なぜそのような現象が起こる可と言えば、銀行は日本国内で貸すよりも海外で貸したいからです。日本国内の超低金利の貸出しではほとんど儲かりませんが、海外でしたら6％〜12％で融資ができるからです。事実、某メガバンクは海外での資金運用で銀行全体の半分の利益を稼いでいます。

③ 今年は売物件が増える傾向にあると予想されます。理由は高齢化社会により空き家が増加、また、相続発生により不動産の処分、相続が発生していなくても相続税納税を視野に生前に不動産を処分し現金化するケースが増えて来るからです。

④ アパート（一棟物）投資は危険水域にある。今まで相続税対策、収益物件として一棟物のアパートが取引されて来ましたが、すでに供給過多状況になり、賃料の下落、空室率の上昇が発生しております。これからのアパート経営・投資はすでに旨みが減って来ておりますのでお気を付け下さい。

⑤ 展望の明るい不動産分野は物流施設（大型倉庫、物流センター等）です。ネット社会、通販の普及によりオフィス・店舗はそれほど必要とされず、代わりに物流センター、配送センターの需要が増えて来ています。しかし、それに応えられる倉庫物件が足りていないというのが現状です。

⑥ 住宅の買換えが復活の兆し。バブル期の購入した住居がその後大幅な値下がりをして思うような値段がつかなかった不動産物件も、ここ近年不動産Ｖ字回復で値段が上がったために思っていた以上の値段で売却が出きる環境になりました。これにより住宅の買換えが増えると思われます。また、買換えで余ったお金は、老後の資金として確保するケースも出て来るでしょう。

⑦ 二極化が顕著に！　今年は全体的に不動産は下がりますが、局地的に見れば下げ止まりや上昇の場所があると思います。駅に近い、人気の場所等がそうです。不動産購入の際には、個々に不動産物件を客観的に分析する必要があります。不動産のプロのセカンドオピニオンも聞くと良いでしょう。

以上が2018年の不動産市況予測です。これらの事が参考になれば嬉しく思います。不動産の事でご質問がございましたら、お気軽にお問合せ下さい。グレース不動産　078-335-6800

ついに手にいれました！　以前から欲しくて仕方のなかった秘密兵器をついに購入致しました。それは『赤外線サーモグラフィカメラ』です。一般の方にはなじみが無いと思いますが、物体から放射される赤外線を分析し、熱分布図として画像を映し出すカメラです。以前はかなりの高額商品で高嶺の花でしたが、今はそこそこのモデルなら頑張れば何とか手の届くお値段まで下がっています（それでも高解像・高性能のハイエンドモデルは今でも500万円近くしますが・・・）。何故、これが欲しかったと言いますと、建築物の診断・検査に非常に役立ち、欠陥住宅をあぶり出すことが出来る機械だからです。

建築物については、そこを建てる職人の腕と手抜きの有無に依る所が大きいのですが、表面だけ体裁を整えておけば、壁を壊さない限り壁内部の欠陥や手抜きは一般の人には全くわかりません。建築中の新築物件なら、第三者の立場の建築調査士を入れて設計どおり造っているかチェックすることもできます。ところが中古物件については殆どが建築時にどの様に造られているかを把握する事は難しく、中古物件購入前に高額の費用をかけて建築調査士を入れてチェックされる方はそんなに多くありません。そのため買ってから、こんなはずじゃなかったと後悔される購入者も結構いらっしゃるのではないでしょうか。

そこで購入前にこの秘密兵器（赤外線サーモグラフィカメラ）があれば、① 壁の内側の断熱材が有無やいい加減な設置かどうかがわかる　② 雨漏りがわかる（雨降り直後の診断で）③ 壁・ドアからの空気の漏れの気密不良がわかる（省エネ対策）　④ 電気機器の過熱（オーバーヒート）がわかり、高熱発火による火事を未然に防ぐことが出来る　⑤ 壁の中の隠れた水漏れを発見する事が出来る　⑥ 壁の中の筋かい（補強柱）を確認する事ができ、設計図通りに作られているか確認できる・・・等々ができ、住宅の欠陥を見破ることが出来ます。昔は壁を壊して内部の状況を把握するしかありませんでしたが、これからは非破壊で簡単に迅速に住宅の欠陥を見破る事が出来ます。

一生に1度か2度の家の購入ですので、欠陥住宅を買って後悔して欲しくありません。お客様には安心と安全をでお届けしたいと思っております。もちろん、この機械を使っての物件診断料は一切頂きません。不動産会社でここまでお金をかけて機材を購入している会社は全国にほとんど無いと思います。建築調査会社でもごく簡単な調査しかしない所は持っていないと思います。当社がここまでするのは、 お客様が『満足できる物件に出会えた！』と、喜ばれる笑顔が見たいからです！

この機械を使うことによってかなりの確率で欠陥を知る事ができますが、100％欠陥が見抜けるという訳でもございません。気になる方は物件購入前に建物診断の専門家のご意見も聞いて頂ければと思っております。

昨年あるご年配の女性から『神戸市中央区の店舗兼自宅の売却』の相談がございました。当社以外の不動産屋にも相談して売却査定額を出して貰っているとの事でした。その査定額は聞かずに、物件のリサーチの為1日時間を頂き、翌日に当社の査定額を提示させて頂く事になりました。

確かに今回は商業地の中に建っている住宅という点で査定の見極めが難しく、過去の売買事例も無かった為プロ泣かせの査定物件でありました。そこで当社は『査定の鍵は現場を知る事』と朝・昼・晩と現地を見に行きました、見ていて分かった事は想像以上に商業地としてのポテンシャルが高いという事でした。商売でこの場所を欲しがる人は結構いると手ごたえを感じ、その事を踏まえて、当社の査定額を売主様に提示させて頂きました。

当社の査定額ご覧になった売主様は、『こんなに金額が違うものなの！？』と驚かれました。他社の査定額を聞かせて頂き当方もびっくりいたしました。なんと、他社は当方の査定した金額の半額の売却額を提示していました。

不動産の専門用語で『最有効使用の原則』というのがあります。平たく言うと、その不動産物件の魅力が最大限に発揮できるポテンシャルを不動産屋が見い出し、1番高く売れる売り方でアピールして売って行くというものです。当社はそこを店舗又は店舗用地として売るのが一番高く売れると判断したのに対し、他社は住居用物件としての評価だった為、査定額が倍額違うという結果になりました。

でも査定は所詮査定額で、その価格で売れることを実際に証明しないと意味がありません。お客様は『そんな高額で売却できるのかしら！？』と半ば疑いながらも、当社に売却依頼をされました。実際、売りに出し初日には問い合わせの電話が鳴りやまず、その日のうちにＦＡＸで買付証明書（その不動産を正式に買いたいとオファー）が3本も入りました。お陰様で初日に商談がまとまり、しかも、どうしても欲しいというお客様が売出価格に100万円の上乗せのオマケまで付いてきました。売主様は『初日にこんな高額で売却出来て信じられない』と大喜びの御様子でした。

今回の売却成功の勝因はマーケティング力の成果です。当社はその不動産物件が一番高く売れるポテンシャルを見い出して、この用途（店舗用地・店舗物件）で探しているお客様にアピールしたにすぎません。でも、これは普段からの不動産のアンテナと現場を知り尽くす事をしないと咄嗟に出来ないのです。当たり前のことを当たり前に手を抜かずにやり続けて行く事が実は一番難しいのかもしれません。

その後、売主様はその物件を売却されて地方の老人ホームに入られました。売却がスムーズに行き、ご高齢のお客様のお手伝いが出来て私もすごくハッピーです。心から不動産を通してお役に立てて嬉しいと感じる瞬間です。長年お住まいになった神戸を離れるお客様は少し寂しそうでしたが、老人ホームに行けばまた新しいお友達も出来るから楽しみとおっしゃっていました。時々、お元気にされているのかとお客様の顔を思い出します。

例えば現金で2000万円の贈与があった場合、支払わなければならない贈与税額は750万円となります。なんと、37.5％も贈与税が課税されてしまうのです。

不動産をうまく活用すれば2000万円の不動産贈与が贈与税なしで出来る方法があります。もちろん、合法な方法ですので、ご安心ください。

但しこのマジックは夫婦間でしか使えません。そして、適用にあたりいくつかの条件があります。

①. 結婚期間が20年以上

②. 贈与でもらう不動産は居住用の土地または家屋（建物）、あるいは居住用の不動産を得るためのお金であること

③. 贈与のあった年の翌年の3月15日までに贈与を受けた配偶者がその居住用不動産に実際に生活をし、そして、その後も引き続きその不動産で生活する見込みであること。

尚、このマジックは同じ夫婦間につき、1回しか使えません。最後に忘れてはいけないのは、この適用を受けるために所定の書類を添付して贈与税の申告書を税務署に提出することです。

どうですか、結婚20年以上のご夫婦でしたら、一度検討してみる価値はあります。この特例により2000万円までは贈与税がかからないのですから。

マンションのカタログに耐震構造・制振構造・免震構造とか記載されていますが、どこがどう違うのかお分かりの方は少ないと思います。何となく、『どの方法でも地震の時に揺れを少なくしてくれるから別に違いはどうでもいいんじゃない』という認識の方が多いようです。でも、ご自分がマンションを購入するときはその違いを理解した上で購入したいですよね！　そこで、ごく簡単に違いをご説明させて頂きます。

まず、耐震構造のものは、柱、梁（はり）、壁などの骨組みを頑丈にして、建物が地震に耐える仕組みになっています。この耐震構造は地面に固定されてしなるように揺れる為、一般的には上の階ほど振れ幅が大きく、揺れ方が強くなります。

2番目に制振構造のものは、建物内の各階に逆Ｖ型の筋交いのような形をしたダンパーと呼ばれる構造物を配置したもの。地震が発生した場合、この制振部分が揺れを吸収する仕組みです。揺れる時間が短くなるので構造躯体が損傷しにくいです。強風による揺れにも効果があるので、タワーマンションで採用されることが多いです。

3番目の免震構造は建物の基礎部分にゴム製の装置を配置し、地震時に揺れを吸収し建物に伝わる揺れを弱くするものです。免震構造はゆっくり水平に揺れるので、建物の中の人は強い揺れを感じることはありません。

いかがでしたか！？　それぞれ特徴があるため、どのマンションにどの構造が適しているかはケースバイケースなので、単に3つの中でどれがベストということはできません。少しでも地震対策の構造物にご理解を頂けましたら大変ありがたいです。

一般の商品には大抵値段がついています。例えば、消費税の内税・外税の表示はあるにせよ、デパートの売り場で1つの商品に付いている値札は1つだけですよね！　1つの商品に値札が4つ付けてあって、それぞれ全く異なる金額が表示されていたら困りますよね。

なんと不動産の世界では、それがあるのです。『一物四価』と申しまして、1つの不動産物件に、4つの値段（評価）があるのです。目的別に別々の管轄部署が値段（評価）を付けるので、このような事が起こるのです。

まず１つ目の価格は『実勢価格』です。市場で実際に売買される価格です。売主と買主の合意で価格が決定されます。

２つ目は『公示価格』です。これは、国土交通省が標準値を選び、１月１日時点の土地の正常な価格を判定して３月に公示します。建物は無いものとして、土地の値段だけを決定します。公示価格は一般の土地取引の指標になります。しかし、実勢価格と公示価格はイコールではありません。概算ですが、実勢価格(実際の取引価格）は公示価格の80％〜120％位という所でしょうか。

３つ目は『路線価』です。路線価は国税庁が相続税や贈与税のの評価を算出する為に、道路に価格をつけたものです。その路線価に土地面積を掛けて相続税を算出します。路線価は毎年１月１日時点の評価で決定され、８月に発表されます。通常、路線価は公示価格の80％位です。

４つ目は『固定資産税評価額』です。固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。市町村が１月１日時点で不動産の所有者に固定資産税評価額額を基に課税する税金です。３年に１回評価額の見直しがあります。通常、固定資産税評価額は公示価格の70％位です。

いかがでしたか？　用途に応じて4つの不動産の価格（評価額）があるという話でしたが、公示価格の発表時にあなたが住んでいる所が、また周辺がいくらなのか興味を持って頂けますと何よりです！

自分の土地を人に貸さずに相続税の評価額を下げる方法をお話させて頂きます。それはズバリ『小規模宅地等の特例』を使うことです。簡単にいいますと、一定要件を満たせば、土地の評価額を一定面積まで減額してくれるというものです。自分の土地を配偶者や同居の親族が相続すると330㎡（99.82坪）まで80％減額して貰えるのです！

例えば、300㎡（約91坪）の土地を所有していて、1坪当たり100万円の場合、その土地の価格は91坪Ｘ100万円＝9100万円となりますが、『小規模宅地等の特例』を使いますと、91坪Ｘ100万円Ｘ（100％－80％）＝1820万円の評価額となります。つまり、9100万円の土地が、80％減額の1820万円の評価額になったわけです。この制度は、土地の価格が高ければ高い程、よりメリットがあります。

自分の所有する土地に建物を建てて親族と同居すれば、自分が亡くなって相続発生した時にこの制度が使え、相続の評価額を大幅に下げる事ができる訳です。尚、この特例は相続税申告書を提出する事により、初めて恩恵を受ける事が出来ますので、お気を付け下さい。

親子仲良くひとつ屋根の下に暮らせば、このような神様のプレゼント！？があるのです。是非、興味のある方は検討してみて下さい。尚、実際はもっと細かい注意点がありますので、実行前に必ず専門家にご相談ください。

前回は現金で置いておくよりも、不動産に置き換えた方が、相続税の評価額がかなり下がる事をお伝えいたしました、今回はそれから更に評価額を下げる方法をお伝え致します。それはずばり、『不動産を人に貸す』ということです。

それはどういう事でそうなるかと言いますと『借地権割合』が関係し、更に評価額が約60％から70％下がるということなのです。例えば、あなたの１億円の土地をＡさんに貸し、Ａさんがその土地の上におうち（Ａさんのお金で建物）を建てたとします。あなたがＡさんに土地を貸したため、あなたの土地なのに自由に使えなくなるから、減額（約60〜70％引き）してあげますよというありがたいお国の考えなのです。むずかしい話で恐縮ですが、正式な計算式は、路線価Ｘ土地の面積Ｘ（1−借地権割合）の式になります。それでは、簡単に下記の３つのパターン（現金ｖｓ土地ｖｓ土地を貸す）を比べて見ましょう。

　　１億円の現金の場合　→　相続の評価額は１億円

１億円の土地の場合　→　相続の評価額は約７０００万円〜８０００万円

１億円の土地を貸した場合　→　相続の評価額は約２１００万円〜３２００万円

つまり、あなたが所有している土地を他人に貸すことで相続税の評価額１億円が２１００万円〜３２００万円まで下げることに成功したということです。驚くべきことに、約７割から8割下げることが出来たというこですよ！（これらの比較はあくまでモデルケースであり、個々のケースにおいて違ってくる場合もありますのでご注意ください。）

でも、せっかくの土地ですから人に貸さずに、自分が使って評価額を下げる方法があれば、ありがたいですよね！　実はその方法があるのです！　次回にその方法をお話をさせて頂きます。

土地に関する相続のご相談はいつでも承っておりますので、お気軽にご相談下さい（相談無料、秘密厳守、ひつこい営業は一切いたしません）。

２０１５年相続税制が大幅に改正され、今まで相続税とは縁の無かった人まで、真剣に相続を考えなければいけない時代となりました。

基礎控除は、今までは５０００万円＋相続人数Ｘ１０００万円のところが、新税法は３０００万円＋相続人数Ｘ６００万円と大幅な引き下げになったのは、御存知の方も多いと思います。又相続税率も最高税率が50％が55％に引きあがっています。

そういう事で、今まで関係の無かった一般人までも、相続税を支払う可能性が出て参りました。では、『どのように相続税対策を講じれば良いか』ですが、私は不動産を最大限に活用する事をお勧め致します。

相続において現金は、現金のそのままの額が評価となりますが、不動産の場合、実際の取引価格での相場でなく、路線価（不動産の土地相続評価額を出す基準値）や固定資産税評価額を使って評価額を出します。一般に土地の場合、路線価は実勢取引価格の20〜30％減の評価額となります。また、建物については築年数にもよりますが、新築時の価格に比べて３０％〜70％の評価になります。

つまり、現金で1億円は、相続時に１億円とカウントされますが、不動産で所有する場合、１億円の土地は、７０００万〜８０００万円の評価となります。また建物で言えば、新築時１億円の建物は、築年数にもよりますが、３０００万円から７０００万円の評価となります。

現金１億円　→　相続時の評価額:１億円

土地１億円　→　相続時の評価額：７０００万〜８０００万円

建物１億円　→　相続時の評価額：３０００万〜７０００万円　(築年にもよります）

今回は、現金で持つよりも不動産で所有した方が相続時の評価額が下がることを覚えて頂きたく説明致しましたが、不動産により節税はこんなものではありません。次回はこの不動産の評価額をもっともっと下げられる方法がある事をお伝えしたいと思います。

不動産売買が一番活況に動く2.3.4月が到来しました。毎年、この時期は転勤、お子様たちの入学・卒業、また定年を迎えての終の棲家探し等で、家を売りたいお客様、買いたいお客様でにぎわいます。つまり、家を探されているお客様にとっては、家の売り物数が増えますので、自分の探している条件にピッタリのおうちに出会う確率が高くなるのです！　でも、その反面、この時期には家を買いたいお客様の数も多くなりますので、良い不動産物件が売りに出てきましたらすぐに売れてしまいます。

購入のチャンスを逃さない方法としては、インターネットで新しく売り出される不動産物件をこまめにチェックをする方法があります。しかしながら、この方法は一般のお客様にとって大変手間がかかり、面倒だと思います。そこで、信頼のおける不動産屋に『希望の物件が売り出されたら、すぐに知らせて貰う』よう依頼するのです。お客様の希望条件はなるべく細かく（予算、エリア、間取り、広さ、駅からの許容距離、希望の学校区、駐車場の有無、ペット、庭の有無等）不動産屋にお伝えして下さい、その方が不動産屋も希望条件にドンピシャの物件をお客様にお知らせできるからです。

また、売却をされる方は必ず複数の不動産業者に声をかけて、売却額の査定額を出して貰って下さい。その時重要なのは、不動産会社の大小ではなくてその担当者を吟味して下さい。と申しますのは、不動産取引はその担当者の人柄・経験・まじめさで決まってしまうからです。大手でもテキトーな担当者もいますし、個人でやっている不動産屋でプライドをかけて一生懸命やってくれるところもあります。査定額の報告時にお客様に対し、客観的な数字による説明資料を用意していなかったり、売り出し時の営業方針の説明がない担当者（不動産業者）は除外した方が賢明です。担当者とじっくり話してみれば、ある程度お任せして大丈夫か否かの感触をつかむ事ができます。ご自宅の売却は2・3・4月で売却を完了してしまわないと、5月から購入希望のお客様が減りますので、売却成立の確率が減ってきます。そのことを理解して、売却を依頼されるお客様の目線に立ち、責任を持って売却(営業）活動をしてくれる担当者(不動産業者）を選んで下さい。

家の購入をお考えの方も、売却をお考えの方もこの2・3・4月の好機を逃さずに頑張って下さい。ＧＯＯＤ　ＬＵＣＫ！

不動産の事でご相談・ご質問がございましたら、当社にお問合せ下さい。相談は無料ですのでご安心下さい。(グレース不動産　078-335-6800）