皆様がご自分の家を売却する時に、不動産屋に価格査定(いくらで売れるかの価格調査）をしてもらいますが、その時の注意点について今回お話させて頂きます。

不動産屋が査定価格を出すときには、必ず根拠を明らかにすることになっています（不動産業法で決まっているのです）。例えば、近隣の過去の取引データ、建物の築年数に応じた減価分の出し方、付加価値の根拠を明らかにする訳です。

5社に査定の依頼したとすれば、同じ不動産のプロが査定しているにもかかわらず、かなり査定額に開きが出てきます。売却依頼するお客様にとっては、1番高く査定を出してくれた業者に売却をまかせたいと思われるでしょうが、ちょっと待ってください。

その最高価格が売却できる適正価格の範囲内であれば全く問題はありません。しかし、どう考えても適正価格よりかなり高い査定額をわざと出してくる業者があります。それは、だましのテクニックですのでお気をつけ下さい。例えば、適正価格が3000万円の住戸を、わざわざ4000万円を出して買われる方はほとんど居ないと思います。

でも、自分の家が思っていた3000万円の価値ではなく、4000万円の高値で売れると聞かされると、普通の人は冷静さ失い舞い上がってしまうのです。苦労して手に入れたマイホームの思い入れやそのおうちで過ごした家族の貴重な思い出が思い巡らされ、「やっぱりこの家を選んだ自分の目は間違いなかった」と、根拠のない変な自信が湧いてきて、勢い余って、最高値の査定額を出した業者にその場でお願い（売却依頼）をするのが、ほとんどのケースのようです。

そんなことをしてしまいますと、『後の祭り』です。相場よりかなり高い為、買主は誰も見向きもしません。確かに依頼を受けた不動産業者は何組かの内覧客を連れてくるでしょうが、その案内は不動産業界でいう『当てブツ』として、使われている可能性があるのです。『当てブツ』とは、他の本命物件の引き立て役の物件のことです（例えますと、合コンでカワイコちゃんの横にわざと不細工な引き立て役を座らせ、カワイコちゃんを一層ひきたてる役と同じです）。そうこうしている内に、あっという間に3ｹ月が過ぎ、不動産業者から決まり文句のように『お家は良いのですが、景気が悪い為、大幅に下げないと売れませんねぇ』と大幅な値下げを半ば強いられます。

意外な事に不動産物件も、鮮度の良いお魚と同じで、最初の売り出し期間が勝負なのです。信頼できる不動産専門の統計データによりますと、適正価格で売り出しにかければ、最初の1ｹ月で50％の割合で売却できています。2ｹ月目に入りますと成約率は15%となり、3ｹ月目は11％です。3ｹ月間の成約率の累計は76％となり、つまり適正価格で売りに出していれば、4件中3件は売れるのです。

では、適正価格か判断は、不動産屋が提示する査定額の根拠が客観的なデータに基づいているかどうかです。お客様ご自身で判断できないようなら、地元の不動産屋（売却査定をお願いしていない不動産屋）に参考意見を聞くのも良いかと思います。当社に問い合わせて頂いても結構です。

なかなかむずかしい問題ですが、最初にボタンの掛け違いをしてしまいますと、お客様が泣きを見ますので、くれぐれも不動産業者の異常に高い査定額にはお気を付け下さい。

今回は、不動産屋に自宅等の売却を依頼する時のお話です。売却の依頼時に不動産屋と媒介契約書を取り交わすことになります。『媒介契約書』と名前は固くて大げさですが、簡単に言えば『売却の依頼書』の事です。しかし、この媒介契約書がキーポイントなのです. 媒介契約書（売買仲介依頼書）には、①一般契約　②専任契約　③専属専任契約の3種類があります。行儀の悪い不動産屋は、何の説明もせず（3つの契約のパターンがあることすら説明なしで）、③の専属専任契約書を見せ、ここに署名とハンコを下さいと迫ります。売却の依頼者は何も分からずに、言われるがままにハンコを押してしまう人が多いようですが、絶対にやめて下さい。 そんな不動産屋に売却の依頼をしてしまいますと大変な目にあわされます。すぐに、『やっぱり、よく考えてからにする。』として、その業者を追い返して下さい。 売却の依頼は上記の表のとおり、3種類ありまして、主な違いは、　①一般媒介契約：複数社と契約可能。売主自身が買主を見つけた場合、仲介手数料は不要。　　②専任媒介契約：契約は1社のみ。売主自身が買主を見つけた場合、仲介手数料は不要。　③専属専任媒介契約：契約は1社のみ。売主が買主を見つけた場合でも、不動産屋に仲介手数料を支払わなければならない。　ということです。 では、『一般媒介契約』の複数社に依頼した方が確率が上がって良いのでは、と思われがちですが・・・・。依頼を受ける不動産業者の立場としてはこう考えます。わかりやすいように、不動産業者側の気持ちを恋愛に例えます。『専任媒介契約（専属も含む）』は、結婚（契約）を前提とした真剣なお付き合いと同じです、少し時間はかかるかもしれないけれど、いつかは必ず結ばれる（契約する）のです（つまり安心してお付き合いが出来るのです）。一方、『一般媒介契約』は、恋多き人と同じで、複数の人（複数の不動産業者）と恋愛関係を同時進行している為、結婚してくれるのか、捨てられてしまうのか全くわかりませんので、（不動産業者も）どれだけの真剣な気持ちでお付き合いして良いのやら、悩みながらお付き合いをします（専任の場合は、将来を誓い合ったフィアンセの関係でで、一般の場合は、只のボーイフレンド、ガールフレンドみたいなものです）。 実際、『専任媒介契約』をもらった場合は、不動産屋も宣伝広告（チラシ作成、新聞折り込み、ポスティング、ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトに掲載等）に、お金を惜しみなくかけます。いつかは、契約し（結婚し）、仲介の手数料が必ず手に入るからです。不動産屋も依頼者の信頼に応える為、少しでも早く、少しでも高く売ろうとプライドをかけて頑張ります。 一方、『一般媒介契約』の場合、お金をかけて広告宣伝しても、他の業者が売ってしまえば、1円の手数料も回収できず、広告宣伝費等の赤字を抱え込むリスクがあります。その分、思い切って広告宣伝費をかけることができにくいですし、営業にもあまり力が入らない業者が多いようです。これらの話は依頼を任される不動産屋の内部事情であって、お客様サイドから言えば関係ないと思われるかもしれません。 売主様としては、多くの業者に（一般媒介契約で）頼んだ方が広がりが出来て、早く高く売れるのでは？　とお考えになるでしょう！　ところが、実際はそうでもないのです。　不動産業者間には、レインズ（近畿不動産流通機構）というネットワークシステムがあり、そこに売主様の依頼物件を登録することにより、近畿圏の25,000社の不動産業者と情報を共有できるシステムなのです。レインズの加盟の不動産屋に、売主様の物件に興味がある人がいれば、その人を紹介して貰えるからです。つまり、依頼した1社で購入客を探すのでなく、近畿レインズ加盟の25,000社で購入客を探しているのです。一般媒介契約で10社がレインズに登録しても、専任契約の1社がレインズに登録しても、登録内容が重複するだけで何のメリットもありません（加盟の25,000社に伝わる情報は同じモノなので）。ちなみに、専任媒介契約は必ずレインズに物件掲載の義務がありますが、一般媒介契約の場合は、掲載義務が無く、載せる/載せないは自由なのです。ということで、お客様目線で考えても、信頼できる不動産屋であれば、一般媒介契約よりも、専任（専属も含む）媒介契約の方が良いと思います。 さて、残る問題は、専任は2種類あるので、『専任媒介契約』にするか『専属専任媒介契約』にするかですが、私は『専任媒介契約』で良いと思います。売主様がご自身で買主を見つけてきても、不動産屋に仲介手数料を支払わなければならない専属専任媒介のやり方はフェアでないと思います。（ただし、別の事情で専属にした方が良いケースもあります。） 売主様が実際に不動産屋にご自宅等の売却依頼をする時は、媒介契約（依頼契約）前に必ず3つの媒介契約の違い（メリット、デメリット）、契約の有効期限、業務処理状況の報告義務等の説明を受けて下さい。説明を聞いているうちに、いい加減な不動産業者か誠意のある信頼できる不動産屋かを判断する材料にもなります。 尚、上記の考えは個人的な一考察にすぎません。どのタイプの媒介契約にするかの最終的なご判断は、お客様の自己責任にてお願い致します。分からないことがありましたら、お気軽に当社にお尋ねください。グレース不動産　078-335-6800

神戸市東灘区住吉エリアには、人気エリアなので沢山のマンションが建っておりますが、その中でいつも人気を博しておりますマンションが3つあります①ザ・ハウス住吉本町　②レジデンスコート住吉本町　③住吉本町レジデンス　です。（オーキッドコートは、ある意味別格の高級マンションなので除外致しました。）どのマンションををNo.1に選ぶかは、お客様のお好み次第です。逆にいえば、この3つでしたら、どれを選んでいただいてもご満足頂けると思っております。

今回、ご紹介させて頂くマンションは、その中の1つのザ・ハウス住吉本町です。8076㎡（2443坪）の敷地に、地上5階建て4棟　総戸数が129戸となっており、ほんとうに　ゆったりした空間をうまく使ったマンションです。4棟の中でも　住吉川に面した東館、公園に面した南館は特に人気です。

ザ・ハウス住吉本町の造り込みの贅沢さは、別格です。例えば、共有部分の通路はまるで美術館にいるのではと錯覚させるほどのオブジェとライティング効果をうまく使い、静かな時間の流れを感じ取る事ができます。エレベーターも3邸に1基の割合で配置されており、他では考えられない配慮です。

住吉川沿いなので、散歩、ジョギングなどいつでも楽しめるのも魅力です。こちらのマンションはなかなか売り物件が出てきませんが、もし、タイミングよく売り物件がございましたら要チェックです。当グレース不動産でも、ザ・ハウス住吉本町のお問合せを頂けましたら、売り物件情報をすぐに調べさせていただきますし、もし売り物件が無ければ、今度出てきました時にすぐにお客様に連絡をさせて頂きます。魅力のある物件に出会ったときは、決断が大事です。（TEL:078-335-6800)

海と山に近い街、それが神戸！　その為、高台に高級住宅があり、大阪湾まで見下せるすばらしい眺望を楽しめるのが魅力です。しかし、高齢になって来ますと、毎日の坂の登り降りはかなりつらいものです。散歩に行くる気もくじけてしまいます。

では、そんな高齢者に平地で、近くに病院、駅、買い物、2つの一流ホテル、広々とした道路、公園、美術館がなんと10分以内の徒歩圏内に全て凝縮された場所があります。それも、東灘区です。価格は、驚きの1000万〜2000万円で十分グレードの高い中古マンションが買えるのです。さて、どこかお分かりですか？

実は、六甲アイランドなのです。なーんだと思われるかも知れませんが、島内の生活の全てが完結してしまう所が素晴しい、六甲アイランドに無いのは、大型家電量販店とホームセンター位です。それ以外は大体問題なく生活用品が島内で買えます。坂道も全く有りませんし、お散歩する場所は至るところにあり、色々な発見や出会いがあると思います。病院もアイランドセンター駅から徒歩2分の所に、大きな六甲病院があります。シェラトンホテル、HOTEL PLAZAと一流ホテルが在りますので、たまには気の合ったお友達と高級ランチはいかがですか？　近くのマンションは、古い物から現在建設中の物までいろいろと有りますが。中古マンションで1000万円台で2LDK-3LDKのものが十分に買えます。マンションによって、付帯設備が大きく違いますので、ご検討の際はご希望をお聞かせ下さい。　最近、坂道がきつくなってきたとお感じでしたら、うってつけのエリアです！

ご相談先：グレース不動産　TEL:078-335-6800まで、

購入時に一番に考えて頂きたいのは、『売りやすい物件を買う』事です。　不動産は株と違って、いざという時に換金(売却）するのに時間がかかってしまいます。その中でも売りやすい物件、時間をかけても全く売れない物件の差が歴然とします。少しでも『高く、早期に売却』するには、最初から売りやすい条件の物件を選ぶことです。その条件とは、

①．交通の便がが良い事。　もちろん駅から近い方が良いですが、徒歩10分圏内でしたら問題ありません。できれば、その駅は、特急、急行、快速の停車駅であれば、尚良いです。また、2線(複数の電鉄会社）以上の駅が徒歩圏内というのもポイントが高いです。

②．買い物・生活に便利な所。　スーパー、商店街、病院、診療所、薬局、コンビニが徒歩圏内にあること。

③．教育・子育てに便利な所。　幼稚園、小学校、中学校、学習塾に通いやすい場所、また、公園、図書館が近くにあるか。

④．全面道路が広い物件。　道路づけが悪いと、折角、お家が魅力的でも、敬遠されることがあります。

⑤．土地の間口(戸建の場合）。　間口が狭いと選ばれにくいです。5-6ｍ以上の間口選んで下さい。

⑥．間取り。　実際の使い勝手の良い間取りを選んで下さい。マンションでよく見かけるのが、3LDKのスペースの所を無理に4LDKにしているため、一番小さい部屋は大きめの収納として使わざるを得ない。このような間取りはNGです。

⑦．方角など。南、東向きが人気で、東南の角は最高のロケーションです。マンションは、採光、通風の関係で角部屋が人気です。下層階よりも上層階が好まれます。

⑧.　人気のエリアであること。調査によりますと、現在の人気No.1は西宮北口エリアです。

以上の点を考慮され、良い物件の選定にお役立て下さい。

今回は『信用できる不動産担当者の見分け方』がテーマです。あなたが家探しをされる時、どのような不動産屋の担当者がつくかは重要な事です。なぜなら、その担当者でほとんどが決まってしまうからです。大手の会社の担当者なら安心と思われる方もいらっしゃるでしょうが、そうとも言えません（以前、大手に勤めていた私が言うのですから・・・）。会社の姿勢・考え方も影響しますが、それよりも、担当者によるところが大きいのです。不動産屋の担当者とお医者様はどういう訳かよく似ています。お医者様によって当たりとハズレがあるように、担当者にも当たりとハズレがあるのです。任せて安心の担当者かどうかは下記の事をチェックして下さい。

まず、担当者が宅地建物取引主任者であるかどうかです。宅地建物取引主任者は不動産業のプロの証です。あなたは、医者の免許の持っていない人に、体を診てもらいますか？それと一緒です、宅地建物取引主任者の資格は、『民法、宅建業者の法律、法令上の制限、税金』を正しく理解していないとパスできません。合格率は13％前後ですので、10人の受験者に対し、合格は1人だけです。でも、実は恐ろしいことに不動産業界は、昨日入社したばかりの何も不動産の事を知らない社員でも、不動産の営業、接客、案内ができてしまいます、そしてそれは違反ではないのです。ですから、せっかく、大きな買い物をするのですから、プロの資格を持っている人にお願いしましょう。担当者に、宅建の資格を持っているか、直接聞いてみて下さい。持っていなければ、保有者に担当して貰いたい旨を伝えましょう。

では、宅建の資格で良いのでしょうか？まだ、足りません。宅建の資格は、不動産のプロならば持っていて当たり前なのです。プラスアルファの専門知識を持っている人を選びましょう。例えば、ファンナンシャルプランナー、ローンアドバイザー、司法書士、行政書士、税理士、会計士、不動産コンサルタントがあれば、お金や税金や法律のアドバイスも受けれて、鬼に金棒です！例えば、高齢者のお客様からの相続がらみの不動産売却の相談に乗って貰えます。ちなみに、私は宅地建物取引士以外にファイナンシャルプランナー、米国カリフォルニア州不動産取引資格（セールスパーソン）、不動産キャリアパーソン、損害保険募集人の資格を取っております。それらの知識は自分の為でもあり、お客様のためでもあります。

最後は、最も重要なポイントですが、その担当者の人柄次第なのです。お客様目線で一緒に親身になって、希望に沿う物件を探してくれるか、適当な事を言って、早く決めさせようとするのかは、その営業マンの人柄なのです。だから、私は『不動産は人なり』と考えるのです。もし、担当者の不誠実な所、希望を伝えてもちゃんとそれに沿う物件を探してくれない、質問してもいつまでも回答が返ってこない、専門知識の不足が見える事があれば、別の営業マンか別の会社にチェンジすることをお薦めします。

何度も申し上げますが、家探しはそれをサポートしてくれる担当者の人柄で成功が左右されます。皆様の不動産売買のご成功を祈っております。

今回のテーマは、皆様が少しでも効率よく、無駄が無く、お探しの条件に沿った物件にたどり着ける方法です。

皆様は、不動産業者のホームページで掲載している物件が、売り物件情報の全てだと思っていませんか？実は、違うのです！ホームページに掲載したくても、掲載できない売り物件がたくさんあるのです。実際、いろんな制約があり、ＨＰ上で紹介できる物件の数よりも、ＨＰ上で紹介できない物件の数が多いのです。

どういう事かと申しますと、私ども、不動産屋には、いろんな物件の売却依頼や売却情報が集まります。中には、依頼をされるオーナー様(売主様）のご意向、不動産業者間の制約等で、『不特定多数の人に知られたくない』との理由により、おおっぴらに紹介できない物件が結構たくさん有ります。売主様のご事情はケースバイケースですが、ご近所様に家の売り出しを知られたくない等の理由があるようです。実は、そのような非公開の物件ほど良い物件(ロケーション、価格、間取り、クオリティ面で）が多いのです。

残念ながら、オーナー様のご意向、不動産業者間の制約等により、不特定多数の方がご覧になるホームページ上にはそれらの物件は掲載出来ません。一般の方はそのような事情を御存じない為、非公開物件がある事を知らずにホームページで紹介されている物件の中だけで、物件の絞り込みを完結されます。それでは、いつまでたっても上記の気になる非公開物件にはたどりつけません。

では、気になる非公開物件にたどりつく方法ですが、簡単です。直接、不動産屋さんにご希望の条件(予算、間取り、エリア等）を電話、メール等で伝え、条件に見合った物件を提案をしてもらうのです。不動産屋はお客様との1対1の関係でしたら(お客様が特定されているので、不特定多数ではないので）　気になる非公開物件を堂々とご紹介できるのです。今、不動産屋が持っている売り物件情報の全て（非公開物件と公開物件）の中から、ご希望に沿った条件でベストの物件を選定し、お客様に提案できるわけです。気になる非公開物件は、本当に魅力的(ロケーション、価格、間取り、クオリティ）な物件が多いので、トライする価値は十分あります！

信用できる不動産会社を探し出し、是非コンタクトしてみて下さい。

増税実施を控えて、皆様からいつが買い時なのか、お問合せを頂いております。　現行の消費税5％で家を購入するには、2014年3月末までに引渡しを受けることが条件となります。年明けからでも、増税の4月までの家探しは十分間に合います。1、2月で購入物件を決定し、そして3月初旬に契約、引渡しと決済を3月末までに完了すれば良いのです。

しかし、ここで気をつけて頂きたいのは、あくまでも気に入った物件である事が大前提です。増税前にどうしても購入したいので、妥協してのすべりこみ購入は『本末転倒』でお薦めしません。もちろん、増税前の購入が望ましいと考えますが、増税後でも、『住宅ローン減税の還付金』や『すまい給付金』で、ある程度取り戻しができます。ただ、注目して頂きたいのは金利動向です、来年よりじわじわ上がるとされています。購入を真剣にお考えの方は、現在の超低金利が享受できるうちにアクションを起こして下さい。また、不動産購入時の消費税についてですが、建物は課税されますが、土地は非課税となっております。

増税前の家の売買のご相談につきましては、無料ですのでお気軽にご連絡下さい。（グレース不動産　　電話：078-335-6800）　相談をしても、しつこい営業等は一切致しませんし、秘密厳守ですのでご安心ください。　

お客様から、よく聞かれる事の1つに『買ったの方がいいの？　借りた方がいいの？』という質問があります。これは、不動産、税理士、ファイナンシャルプランナーの専門家でも意見が分かれますが、私はずばり、『買う方』をお薦め致します。

その理由は、現在、空前の低金利でローンが借りれること。保有財産として資産になること。定年後、賃貸の場合は賃料支払いが大きな負担になろこと。賃貸派の支払い賃料と購入派の支払いローンが同じ金額なら、購入派の住居の方が広い物件に住めること。また、分譲マンションと賃貸マンションを比較した場合、エントランスロビー、ラウンジ等の共用施設、室内の仕様もハイサッシの大きなガラス窓、キッチンのディスポーザー、遮音性に優れた壁等を使ってお金をかけているので、住み心地の面では購入派に軍配が上がると思います。

購入のデメリットとしては、固定資産税等の支払い、転勤命令が出た時の対処、周囲に変な人が引っ越してきた場合に気軽に他に移れない等があります。

不動産の購入時の鉄則は、売る時の事を考えて、売りやすい物件を購入することです。それは、物件自体の魅力とは別に　『　①交通の利便性が良い物件　②買い物に便利なロケーション　③病院、公園が付近にある物件　④.安全、安心なエリアの物件』の4つのポイントをバランスよく備えている物件です。

もし、賃貸を選ばれるのでしたら、マンションの場合は、分譲マンションの賃貸物件をおすすめ致します。最初から賃貸用として作られたマンションではなくて、売買用(分譲用）として作られていますので、設備も仕様も構造もグレードが高いからです。また、最近は、賃貸でも高級物件も出てきておりますので、よく不動産の担当者に構造、遮音性、設備等を聞くと良いでしょう。

購入にするか、賃貸にするかで迷っている方の参考になれば、ありがたいです。